2014年元旦期間，張麗莉突發(fā)意外離世；2014年6月，張麗莉現(xiàn)任丈夫鐘為國(guó)（化名）失聯(lián)；2015年3月26日，張麗莉被人假冒身份辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；2016年9月，張麗莉家人起訴房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效……在張憲娜隨身攜帶的日記本上，記錄著與妹妹張麗莉遺產(chǎn)糾紛案有關(guān)的各種時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
回憶近兩年的經(jīng)歷，張憲娜覺(jué)得自家的遭遇跟演電影一樣，離奇又波折：體質(zhì)一向很好的妹妹張麗莉突然離世；一年后，“張麗莉”驚現(xiàn)房屋權(quán)屬登記中心，將房子過(guò)戶給了他人；398萬(wàn)元的賣房款在房子過(guò)戶當(dāng)天轉(zhuǎn)入了妹夫鐘為國(guó)的銀行賬戶……隨著鐘為國(guó)的失聯(lián)，張憲娜夫婦在父母的委托下踏上了維權(quán)之路。
“亡者”現(xiàn)身賣房
2014年1月1日凌晨，張憲娜和丈夫王登銘看完電視臺(tái)的跨年晚會(huì)正準(zhǔn)備休息，突然接到妹夫鐘為國(guó)打來(lái)的電話。電話里，鐘為國(guó)稱張麗莉剛剛在看書(shū)的時(shí)候突然劇烈咳嗽，大量吐血，正在民航總醫(yī)院搶救。
“當(dāng)我們以最快的速度趕到醫(yī)院時(shí)，張麗莉已經(jīng)喪失意識(shí)，瞳孔散大。”為了爭(zhēng)取救治機(jī)會(huì)，張憲娜夫婦在元旦當(dāng)天將張麗莉轉(zhuǎn)至北京軍區(qū)總醫(yī)院進(jìn)行搶救。遺憾的是，入院后的張麗莉病情持續(xù)加重，1月6日下午5時(shí)許，經(jīng)醫(yī)生搶救無(wú)效死亡。
張憲娜告訴記者，自己的父母健在，遠(yuǎn)住江蘇南京。考慮到父母年邁體弱，受不了白發(fā)人送黑發(fā)人的刺激，張憲娜夫婦沒(méi)敢將張麗莉去世的消息第一時(shí)間告知其父母。而在張麗莉遺體火化的當(dāng)天，張憲娜也顧及到鐘為國(guó)的情緒，未向?qū)Ψ教岢鲞z產(chǎn)分割事宜。
據(jù)張憲娜講，張麗莉生前在外企工作，收入頗豐，個(gè)人名下有一套房產(chǎn)、一輛轎車和多份銀行保險(xiǎn)。其中，房子是張麗莉和前夫于2001年購(gòu)買(mǎi)的，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)鑫兆佳園小區(qū)，建筑面積124平米。2004年，張麗莉的前夫病逝。2005年，在前夫母親自愿放棄遺產(chǎn)繼承權(quán)的情況下（前夫父親已病逝），張麗莉辦理了房產(chǎn)公證，將房子落戶到了自己名下。2008年4月，經(jīng)朋友介紹，張麗莉與鐘為國(guó)再婚，婚后兩人共同生活在鑫兆佳園。
2014年4月5日，清明節(jié)。張憲娜夫婦來(lái)到張麗莉家中，建議鐘為國(guó)咨詢律師，便于對(duì)張麗莉的遺產(chǎn)進(jìn)行合法分割。鐘為國(guó)當(dāng)場(chǎng)表示“一定會(huì)處理好，請(qǐng)?jiān)栏冈滥阜判摹薄？墒?，兩個(gè)多月過(guò)去了，張憲娜夫婦以及張麗莉的父母并未接到鐘為國(guó)的任何電話。2014年6月，張憲娜夫婦多次來(lái)到鑫兆佳園，想與鐘為國(guó)商討遺產(chǎn)分割事宜，但張麗莉家始終房門(mén)緊鎖，鐘為國(guó)不知所蹤，手機(jī)也一直處于無(wú)人接聽(tīng)的狀態(tài)。
2014年9月，張憲娜夫婦代表父母以繼承遺產(chǎn)糾紛向朝陽(yáng)區(qū)雙橋法庭提起訴訟。但由于張麗莉生前所有有效證件都在鐘為國(guó)手中，張憲娜夫婦無(wú)法證明張麗莉的房產(chǎn)有關(guān)真實(shí)情況，法庭工作人員建議張麗莉家人先補(bǔ)齊相關(guān)證據(jù)再進(jìn)行訴訟。2015年3月，經(jīng)過(guò)多方求證，張憲娜夫婦終于收集齊了能夠證明張麗莉房產(chǎn)屬于個(gè)人所有的證據(jù)，雙橋法庭隨之啟動(dòng)了立案程序。但在后期案件開(kāi)庭審理過(guò)程中，鐘為國(guó)始終沒(méi)有露面，缺席案件審理。
就在案件陷于擱淺狀態(tài)的時(shí)候，2015年5月26日，張憲娜夫婦路過(guò)張麗莉樓下時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)張麗莉家開(kāi)著窗戶，屋內(nèi)有人走動(dòng)。他們趕忙上樓查看情況，發(fā)現(xiàn)房子里的東西已被搬空，有人正對(duì)房子進(jìn)行裝修。而負(fù)責(zé)裝修的石某表示，房子是自己兒子新買(mǎi)的，賣給兒子房子的叫“張麗莉”。
張麗莉明明已經(jīng)去世一年多，怎么會(huì)現(xiàn)身把房子賣掉？這令張憲娜夫婦百思不得其解。在后期維權(quán)的過(guò)程中，張憲娜夫婦在北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋權(quán)屬登記中心，確認(rèn)了張麗莉的房子已被賣掉的事實(shí)。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)房屋權(quán)屬登記中心存檔的資料顯示，2015年1月22日，“張麗莉”與石某簽訂了房屋買(mǎi)賣合同。同年3月26日，“張麗莉”持身份證、房產(chǎn)證現(xiàn)場(chǎng)辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。
讓張憲娜夫婦更為驚訝的是，監(jiān)控錄像顯示，辦理過(guò)戶手續(xù)的“張麗莉”是被他人假冒的。而假?gòu)堺惱蚓故晴姙閲?guó)的前妻鄭玉蘭（化名）。通過(guò)調(diào)取銀行轉(zhuǎn)賬記錄，張憲娜夫婦還意外發(fā)現(xiàn)，398萬(wàn)元的賣房款在房產(chǎn)過(guò)戶的當(dāng)天被轉(zhuǎn)入了鐘為國(guó)的銀行賬戶。
是否“善意取得”
“鄭玉蘭與張麗莉本人的相貌差距很大，如果通過(guò)身份證照片比對(duì)，很容易辨別出來(lái)?！痹诓稍L中，張憲娜夫婦向記者出示了張麗莉生前照片、身份證復(fù)印件以及鄭玉蘭在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)在房屋權(quán)屬登記中心留下的監(jiān)控錄像截圖。
按王登銘所言，鄭玉蘭與張麗莉相貌差別明顯，但在房屋買(mǎi)賣的過(guò)程中，買(mǎi)房人石某、房屋權(quán)屬登記中心并未通過(guò)身份證比對(duì)發(fā)現(xiàn)賣房人不是張麗莉本人。對(duì)此，張憲娜認(rèn)為，確認(rèn)鄭玉蘭與石某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同是否有效，是張麗莉父母追回屬于自己的合法遺產(chǎn)的重要一環(huán)。
長(zhǎng)期關(guān)注合同、繼承糾紛案件的北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙春雨律師接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹說(shuō)，針對(duì)北京市房屋買(mǎi)賣合同糾紛案的辦案實(shí)際，2014年12月，北京市高級(jí)法院專門(mén)下發(fā)了《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（下稱《紀(jì)要》），其中，針對(duì)冒名簽訂房屋買(mǎi)賣合同的效力問(wèn)題，進(jìn)行了明確界定?！都o(jì)要》指出，出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義
（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照合同法第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成合同法第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。因此，假?gòu)堺惱蚺c他人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同是無(wú)效的。
同時(shí)，趙春雨認(rèn)為，假?gòu)堺惱蚝蛷堺惱虮救讼嗝蚕嗖詈艽?，朝?yáng)區(qū)房屋權(quán)屬登記中心雖然對(duì)身份證、房產(chǎn)證等證件的真實(shí)性進(jìn)行了實(shí)質(zhì)審查，但未對(duì)身份證照片與本人是否相符進(jìn)行嚴(yán)格審查，未盡到合理審查義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)一定賠償責(zé)任。
“房屋買(mǎi)賣合同是否發(fā)生效力，關(guān)鍵在于買(mǎi)房者是否存在善意的可能，如果是善意無(wú)過(guò)失的第三人，那么，即便是冒名賣房，房屋所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸買(mǎi)房人所有。”西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授孫鵬接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，該案是一起典型的“冒名行為”，現(xiàn)有的法律對(duì)于冒名行為如何定性存在一定爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中，冒名買(mǎi)賣行為可參照無(wú)權(quán)處分和保護(hù)善意無(wú)過(guò)失第三人的制度，也就是說(shuō)即便認(rèn)定合同無(wú)效，并不影響第三人根據(jù)善意取得制度取得財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
孫鵬進(jìn)一步解釋說(shuō)，我國(guó)物權(quán)法第106條規(guī)定了善意取得制度，依據(jù)該規(guī)定，在出賣人無(wú)權(quán)處分的情況下，當(dāng)買(mǎi)方受讓房產(chǎn)時(shí)是善意的，并且以合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)依照法律規(guī)定已經(jīng)登記的，買(mǎi)方可以取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。作為房屋的所有權(quán)人，對(duì)房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
結(jié)合本案，孫鵬分析說(shuō)，善意是指買(mǎi)房人石某不知道對(duì)方是冒牌的。無(wú)過(guò)失，是指石某不僅不知道，也不應(yīng)當(dāng)知道、沒(méi)辦法發(fā)現(xiàn)。從本案來(lái)看，我們不好評(píng)價(jià)買(mǎi)賣雙方是否存在惡意串通，但如果通過(guò)照片比對(duì)，石某可以發(fā)現(xiàn)賣房人不是張麗莉本人，石某則存在過(guò)失的情形，因此不能定性為善意第三人。與此同時(shí)，物權(quán)法明確規(guī)定，因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。為此，張麗莉的父母可作為遺產(chǎn)第一順位繼承人的身份，有權(quán)對(duì)張麗莉的房產(chǎn)進(jìn)行依法追回。
孫鵬指出，目前房屋交易頻繁，行政服務(wù)窗口業(yè)務(wù)量大，其一般只進(jìn)行形式審查，實(shí)踐中也大量存在中介代辦、委托親友辦理的現(xiàn)象。按照相關(guān)規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，除了有公證授權(quán)委托之外，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)辦理手續(xù)，其目的就是為了讓登記機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)權(quán)人的身份、真實(shí)意思進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。
“物權(quán)法第21條明確規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！睂O鵬表示，張麗莉家人如果有證據(jù)證明登記部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記中不符合法定程序存在過(guò)錯(cuò)，可將房管部門(mén)作為第三人一同起訴，要求其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
據(jù)悉，就房屋登記機(jī)關(guān)在房屋過(guò)戶過(guò)程中沒(méi)有盡到合理審查義務(wù)等問(wèn)題，張憲娜日前已向北京市政府行政復(fù)議接待室申請(qǐng)行政復(fù)議，要求房屋登記機(jī)關(guān)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并撤銷房屋登記。
或涉刑事犯罪
在采訪中，張憲娜還告訴記者，除了398萬(wàn)元房款被鐘為國(guó)轉(zhuǎn)走之外，張麗莉生前的多份保險(xiǎn)也通過(guò)假冒簽名、授權(quán)委托的形式被鐘為國(guó)退保轉(zhuǎn)走，涉及金額57萬(wàn)元。
張麗莉去世突然，生前未育有子女，也未留有遺囑。趙春雨指出，涉案房屋系張麗莉與前夫共同財(cái)產(chǎn)，在前夫病逝后，經(jīng)過(guò)公證手續(xù)，該房屋已經(jīng)歸屬于張麗莉個(gè)人所有，系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。根據(jù)繼承法，在無(wú)子女、無(wú)遺囑的法定繼承中，張麗莉的遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由其第一順位繼承人，即鐘為國(guó)與張麗莉的父母平均分配。
“如果鐘為國(guó)僅是單純未經(jīng)其他繼承人同意，擅自將房產(chǎn)出售他人獲利，那只是侵犯了張麗莉父母法定繼承權(quán)，可能僅僅是民事法律關(guān)系中的無(wú)權(quán)處分行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任，并不涉及刑事犯罪。但是根據(jù)本案相關(guān)信息，相關(guān)人員的行為已經(jīng)超出民事違法的界限，可能涉嫌刑事犯罪?！苯邮鼙緢?bào)記者采訪的專家表示。
趙春雨指出，根據(jù)刑法第224條規(guī)定，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，構(gòu)成合同詐騙罪。本案中，鐘為國(guó)和鄭玉蘭冒用張麗莉名義簽訂賣房合同，騙取買(mǎi)房人款項(xiàng)，可按合同詐騙罪追究刑事責(zé)任。對(duì)于鐘為國(guó)取走張麗莉57萬(wàn)元保費(fèi)的事實(shí)，趙春雨認(rèn)為，鐘為國(guó)以非法占有為目的，秘密竊取他人財(cái)物，或構(gòu)成盜竊罪。
中國(guó)政法大學(xué)刑法學(xué)教授阮齊林認(rèn)為，張麗莉去世后，鐘為國(guó)在未告知其他繼承人的情況下，伙同他人冒充張麗莉?qū)⒎慨a(chǎn)變賣，之后攜款離去，侵犯了張麗莉父母應(yīng)繼承的財(cái)產(chǎn)份額，張麗莉父母有權(quán)向其追討。如果鐘為國(guó)拒不退還，張麗莉父母可以向法院起訴鐘為國(guó)構(gòu)成刑法第270條規(guī)定的侵占罪。
江蘇省蘇州市檢察院檢察官朱林林分析認(rèn)為，本案涉案房產(chǎn)在案發(fā)前，系由鐘為國(guó)與張麗莉共同居住使用，張麗莉過(guò)世后，這套房屋的實(shí)際控制人是鐘為國(guó)。在法律層面來(lái)看，因?yàn)榘l(fā)生了法定繼承關(guān)系，鐘為國(guó)也是房屋所有權(quán)人之一，也屬于房屋的共同占有者。在此種場(chǎng)合，雖然不存在明確的委托保管關(guān)系，但是，在共有財(cái)產(chǎn)沒(méi)有分割之前，每一方既是自己財(cái)物的占有者，同時(shí)又占有著對(duì)方的財(cái)物，反過(guò)來(lái)，也都基于信賴自愿將自己所有的部分財(cái)物交對(duì)方占有。如果一方避開(kāi)另一方私自拿走共有的財(cái)物，這其中自然有一部分是屬于對(duì)方所有的，也就是將對(duì)方交給自己占有的財(cái)物侵吞了，構(gòu)成侵占罪。另外，侵占罪要求“拒不退還”。本案現(xiàn)有信息反映鐘為國(guó)擅自將共有房屋出售他人，將共有房屋變?yōu)橐蝗怂星沂潞箅[匿的舉動(dòng)，可以證實(shí)其具有非法占有目的，符合“拒不退還”要件。
但阮齊林和朱林林均表示，在當(dāng)前社會(huì)生活中，夫妻或父母子女、兄弟姐妹未經(jīng)其他家庭成員同意，甚至在其他家庭成員不知情的情況下，將共同所有的財(cái)產(chǎn)出售、出租、贈(zèng)與的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)。如果將此類行為輕易入罪，不符合社會(huì)一般人員的情感認(rèn)知，對(duì)該類行為動(dòng)用刑法進(jìn)行預(yù)防和懲處需要特別慎重。
（責(zé)任編輯：王辰安）
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