嚴(yán)躍進(jìn)
破解杠桿率高的問(wèn)題，是防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措
■本報(bào)記者 杜雨萌
在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量冷清、個(gè)人房貸利率趨緊等背景下，“杠桿上的房地產(chǎn)市場(chǎng)”正步入緩慢的去杠桿通道之中。對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者昨日專(zhuān)訪了上海易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。
記者：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率的升高或降低，受哪些因素影響？
嚴(yán)躍進(jìn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率，其實(shí)是分為企業(yè)杠桿率和購(gòu)房者杠桿率。
從企業(yè)杠桿率來(lái)看，此類(lèi)問(wèn)題主要和部分房企比較冒進(jìn)的拿地有關(guān)，這背后存在各類(lèi)違規(guī)融資的行為。尤其是很多資金類(lèi)似信托資金等違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)，因此帶來(lái)了很多風(fēng)險(xiǎn)。
從購(gòu)房者杠桿率來(lái)看，實(shí)際上就是指所謂首付三成資金的來(lái)源。在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中，也確實(shí)存在一些購(gòu)房者的此類(lèi)資金是貸款來(lái)的。類(lèi)似情況對(duì)于一些炒房者來(lái)說(shuō)比較多，比如說(shuō)購(gòu)買(mǎi)一套房后，將此類(lèi)住房抵押，然后套取資金，然后又繼續(xù)購(gòu)房，這其實(shí)就是不斷放大杠桿的行為。
記者：如何正確認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率問(wèn)題？
嚴(yán)躍進(jìn)：從杠桿率本身來(lái)說(shuō)，它和房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，無(wú)論是購(gòu)地還是購(gòu)房，其實(shí)背后都有很多問(wèn)題。比如說(shuō)這背后就有一個(gè)隱含的市場(chǎng)判斷，即認(rèn)為市場(chǎng)未來(lái)土地和房屋的價(jià)格還會(huì)繼續(xù)漲、賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)還是很大等。所以破解杠桿率高的問(wèn)題，其實(shí)就是規(guī)范房地產(chǎn)交易的心理，也是防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。
記者：在您看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)有效控制杠桿率，方式或手段都有哪些？
嚴(yán)躍進(jìn)：要有效控制杠桿率，其實(shí)關(guān)鍵要做到兩點(diǎn)：首先，明確交易中的合規(guī)環(huán)節(jié)，防范各類(lèi)違規(guī)的行為出現(xiàn)，比如說(shuō)審核不嚴(yán)、貸款資金撥付監(jiān)管不嚴(yán)等；其次，要加大懲罰力度，尤其是要對(duì)市場(chǎng)參與的資格進(jìn)行管控，包括限制購(gòu)房和購(gòu)地等，這些都是有震懾效應(yīng)的。
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